Les fonds vautours dépècent l’Irlande

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Illustration issue de la campagne {Vulture Shock} initiée par FOCUS IRELAND

Jusqu’à la crise financière de 2007, les fonds vautours étaient surtout associés aux pays du Sud et à la spéculation sur les marchés des dettes souveraines. Mais avec l’explosion des dettes privées liées à la crise, les fonds vautours ont saisi l’opportunité pour racheter à prix bradé des dettes impayées afin de réaliser d’énormes profits à court terme en Europe et notamment en Irlande en rachetant certains crédits hypothécaires de banques en faillite et en rentrant dans le capital des entreprises en difficulté. On retrouve cette stratégie notamment en France avec le démantèlement du groupe Vivarte (voir encadré) et parfois les mêmes fonds vautours comme au Portugal (voir encadré).

La chute du marché de l’immobilier en Europe : un contexte favorisant l’entrée des fonds vautours

Les prix de l’immobilier connurent une croissance rapide en particulier en Irlande, en Espagne et au Royaume-Uni du fait de la spéculation immobilière à la fin des années 1990 et au début des années 2000 [1]. Les banques consentirent des prêts importants aux promoteurs immobiliers pour construire des maisons, des complexes de bureaux, des centres commerciaux, des hôtels et d’autres types de projets. Mais quand frappa la crise en 2007, les prix de l’immobilier s’effondrèrent rapidement et pas seulement en Irlande et en Espagne. Plusieurs autres pays connurent des bulles dans l’immobilier comme la Grande-Bretagne, la Grèce, la Lettonie, la Hongrie et d’autres encore. De plus, une grande quantité de l’argent investi dans l’immobilier dans les pays européens de la périphérie venait de banques des pays dits centraux que sont l’Allemagne, la France et le Royaume-Uni.

Le krach de l’immobilier européen entraîna une avalanche de dettes impayées en Europe. Premièrement, des emprunteurs victimes de la crise furent incapables de rembourser leurs prêts. C’est vrai pour beaucoup de détenteurs d’emprunts hypothécaires ordinaires mais aussi pour nombre de promoteurs de projets immobiliers à grande échelle. Deuxièmement, la valeur des propriétés garantissant ces prêts diminua fortement. Ensemble, ces deux facteurs étouffèrent la demande pour des prêts au logement. C’est dans ce contexte que les fonds vautours firent leur entrée sur ce marché en rachetant aux banques leurs créances douteuses. Selon les estimations de 2015, les banques européennes détenaient jusqu’à 879,1 milliards d’euros de créances douteuses, c’est-à-dire de dettes impayées [2]. La plupart concernent des prêts immobiliers.

La grande braderie de l’immobilier irlandais

L’Irlande est la cible principale des fonds vautours investissant dans les dettes immobilières impayées en Europe, principalement à partir de 2014. Ce marché des dettes impayées s’est constitué lorsque plusieurs banques étrangères se sont mises à vendre leurs portefeuilles de prêts, en particulier la Danske Bank, la Lloyd’s Bank et l’Ulster Bank/RBS. Mais ceux qui ont le plus influencé ce marché, ce sont les deux bad banks [3] : la National Asset Management Agency (NAMA) et l’Irish Banking Resolution Corporation (IBRC), créées à la suite du sauvetage de l’Anglo Irish Bank. Cette dernière fut nationalisée par le gouvernement irlandais et transformée en IRBC, à laquelle le gouvernement confia la tâche d’éliminer les actifs toxiques de la banque, la plupart étant des prêts liés à de l’immobilier commercial. L’IBRC fut liquidée en 2014, se débarrassant ainsi sur le marché d’une énorme quantité d’actifs en une fois. La NAMA fut fondée en 2010 pour acquérir et gérer des prêts immobiliers impayés de tout le secteur bancaire. Elle acheta pour 72 milliards d’euros de prêts immobiliers à cinq banques irlandaises représentant à l’époque 47 % du PIB national. La tâche de la NAMA fut de liquider ces actifs d’ici 2020. Sous la pression à la fois du gouvernement irlandais et de la Troïka (Banque centrale européenne, FMI et Commission européenne), la NAMA a vendu d’énormes volumes d’actifs en très peu de temps.

Ensemble, la IBRC et la NAMA ont été, en 2014, les plus gros vendeurs européens d’actifs immobiliers en difficulté. Sur un total de 96,7 milliards d’euros de vente en Europe d’actifs immobiliers en difficulté, un montant de 36 milliards concerne des actifs vendus par ces deux bad banks [4]. Presque toute cette dette fut acquise par des fonds d’investissement spéculatifs. Le fonds Lone Star Capital, basé au Texas, acheta à lui seul 60 % de tous les actifs amenés sur le marché par l’IBRC. 90 % des actifs vendus par la NAMA allèrent à des sociétés étasuniennes dont la moitié sont des fonds d’investissement privés. Les principaux fonds se nomment Lone Star, Cerberus, Oaktree Capital, CarVal, Apollo Capital, Starwood Capital, Marathon, King Street Capital et Blackstone. La plus grande vente unique fut celle du Projet Eagle, des prêts d’une valeur de 4,4 milliards d’euros liés à de l’immobilier d’Irlande du Nord, cédé à Cerberus, un autre fonds d’investissement étasunien.

Dans la plupart des cas, la dette impayée est vendue avec une énorme décote. Par exemple, le Projet Eagle a été vendu à Cerberus avec une décote de 72,7 %. Ces décotes permettent au fonds vautours de réaliser par la suite leurs profits.

Les différentes stratégies des fonds vautours

Après le rachat des dettes, les fonds vautours utilisent différentes stratégies : restructurer et revendre les prêts ou récupérer les actifs immobiliers sous-jacents pour les vendre.

Pour illustrer la première hypothèse, nous prenons l’exemple d’un fonds qui rachète pour 30 millions d’euros un prêt présentant un solde impayé de 100 millions d’euros. Après ce rachat, le fonds restructure le prêt de façon à ce que la nouvelle dette s’élève à 40 millions d’euros. Le fonds fait ainsi le pari que le débiteur pourra faire payer cette nouvelle dette. Si c’est le cas, le prêt qui était impayé se transforme en prêt performant. À ce stade, le fonds peut choisir de conserver le prêt et de percevoir ses 40 millions réalisant un bénéfice de 10 millions d’euros. La perte de 60 millions d’euros pour la banque qui a vendu sa créance est, quant à elle, couverte par le public sous forme de renflouement bancaire (recapitalisation, fourniture d’urgence de liquidités, garanties d’État). L’autre choix qu’a le fonds spéculatif est de vendre ce nouveau prêt performant à un ensemble beaucoup plus large d’institutions financières tels les assurances ou les fonds de pension.

Dans la seconde hypothèse, le fonds rachète le prêt uniquement pour saisir les actifs sous-jacents, par exemple un immeuble de bureaux. Comme le prêt en question est impayé, le débiteur est déjà en rupture de contrat et, en tant que tel, cet actif sous-jacent peut être saisi sans grande difficulté légale ou délai. Une fois que le fonds a pris le contrôle des actifs immobiliers sous-jacents, il peut les vendre immédiatement en réalisant un profit ou peut-être investir (par exemple en procédant à une rénovation) en vue d’en tirer un profit plus grand encore.

Il y a trois points-clés qui donnent aux fonds vautours un avantage décisif sur le marché immobilier irlandais. Premièrement, les fonds vautours ont fait irruption en Irlande parce que presque toutes les institutions financières irlandaises ont essayé de se débarrasser en même temps et en masse de leurs dettes immobilières toxiques. Deuxièmement, vu que le système financier irlandais est en crise, il y a une absence critique de financement. Autrement dit, il est très difficile, voire impossible pour des acteurs nationaux, d’obtenir du crédit pour investir dans l’immobilier irlandais. Parce que les fonds spéculatifs ont accès à une importante manne financière, ils peuvent se lancer là où les autres ne peuvent pas. Troisièmement, étant donné qu’ils n’ont pas de présence commerciale en Irlande ou qu’ils n’ont pas besoin de maintenir des relations avec la clientèle, ils peuvent pressurer les débiteurs aussi durement qu’ils le veulent.

Les conséquences des actions des fonds vautours en complicité avec les banques

La majorité des dettes impayées rachetées par les fonds concernent les hypothèques des propriétaires de maisons principales. Selon le ministre irlandais des finances, Michael Noonan, il y aurait jusqu’à 10 000 hypothèques en 2016 détenues par ces fonds vautours [6]. Certains commentateurs portent ce chiffre à près de 20 000.

Des recherches ont démontré les difficultés vécues par les détenteurs d’hypothèques en retard de paiement. Ces retards se produisent généralement dans un contexte de chômage et de harcèlement par les banques. La peur des saisies conduit aussi à un stress important pour les familles et a un impact néfaste sur la santé mentale.

Plutôt que de protéger les personnes en danger de saisie, les banques ont donc préféré se délester des hypothèques auprès des fonds vautours. Ainsi le fonds Lone Star a acquis la totalité du portefeuille de prêts hypothécaires de la Lloyd’s Bank (4 000 hypothèques). La Permanent TSB (propriété à plus de 90 % du gouvernement) a vendu son portefeuille de prêts hypothécaires à risque à Mars Capital Ireland, un fonds lié à Oaktree Capital [7]. Le même fonds a aussi racheté un portefeuille d’hypothèques à la IBRC. Tanager, un fonds étasunien, a racheté 2 000 hypothèques à la Bank of Scotland d’Irlande [8].

En plus des crédits hypothécaires impayés, les fonds vautours rachètent aussi des terrains. Une ressource extrêmement précieuse dans toutes les villes, dont Dublin qui est soumise à une croissance de sa population et à un déficit de logements (en particulier de logements sociaux). Les fonds vautours se concentrent plutôt sur la construction d’immeubles de bureaux et, là où ils construisent des logements il s’agit d’appartements luxueux. Il y a aussi quelques indices que l’arrivée des fonds vautours dans le marché immobilier irlandais est déjà en train d’influencer le travail de planification. Par exemple, en 2014, une Zone de développement stratégique (SDZ, Strategic Development Zone) est entrée en vigueur dans les Docks de Dublin. La NAMA, qui contrôle 75 % des terrains non bâtis à l’intérieur de cette zone, a fortement plaidé pour la création de la SDZ, en grande partie parce que le système de planification rapide qu’elle offre est plus attrayant pour les fonds vautours [9]. Plus largement, l’acquisition de parcelles de terrains à construire offre aux fonds vautours une influence considérable sur les plans de développement urbains.

La spéculation frénétique associée avec l’entrée des fonds vautours en Irlande a aussi fait grimper le prix des terrains à un rythme alarmant mais aussi le prix des maisons et des loyers. L’offre en logements sociaux et autres infrastructures devient aussi du même coup plus onéreuse pour les autorités locales et le gouvernement central.

Enfin, l’action des fonds vautours a un impact sur les emplois. En effet, les fonds vautours peuvent prendre le contrôle d’une entreprise pour accéder à ses actifs immobiliers puis l’en dépouiller. L’exemple le plus notable en Irlande est celui du magasin Clery’s de la rue O’Connell à Dublin. Placé en redressement judiciaire, ce grand magasin a été racheté par les investisseurs étasuniens Gordon Brothers qui ont ensuite revendu la compagnie à une société majoritairement détenue par un fonds spéculatif basé à Londres (Cheyne). Clery’s fut alors immédiatement fermé entraînant la perte de plus de 400 emplois.

Michael Byrne

 

Traduction : Jacqueline Fagnoul


Cet article est extrait du magazine du CADTM : Les Autres Voix de la Planète



Articles Par : Michael Byrne

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